Ce conseil est présenté à titre purement informatif. Il ne saurait tenir compte d’une éventuelle évolution législative récente en la matière.
Le droit de propriété qu’une personne exerce sur un bien lui appartenant se subdivise en deux situations juridiques distinctes :
• d’une part, la nue-propriété qui est le droit de disposer de son bien à sa guise, et éventuellement de le modifier ou de l’aliéner.
• d’autre part, l’usufruit » qui est le droit de se servir d’un bien ou d’en recevoir les revenus, par exemple, s’agissant d’un bien immobilier, d’en encaisser des loyers, et si l’usufruit porte sur des obligations, d’en percevoir les intérêts, enfin dans le cas d’actions d’une société commerciale, de toucher des dividendes. (art. 578 à 624 du Code civil).
L’acquisition de l’usufruit par une société et de la nue-propriété par son gérant
Préambule
Dans le cas où une société acquiert la pleine propriété d’un immeuble, elle peut déduire toutes les charges liées à cet immeuble (frais de financement, frais d’assurance, transformations, réparations, précompte immobilier, amortissement du bien (limité à 3% par an)…).
En cas de revente du bien, elle sera néanmoins imposée sur l’éventuelle plus-value (ce qui pourrait ne pas être le cas, en cas de revente d’un bien appartenant à une personne physique). Il est également important de préciser qu’en cas de mise à disposition du bien au gérant, ce dernier sera soumis à un avantage en nature.
Montage usufruit (société) – nue-propriété (gérant)
La durée de l’usufruit constitué au profit d’une société est de maximum trente ans (art. 619 du Code civil). Il n’y a pas de durée minimale.
L’usufruit représentera maximum 80% de la valeur de la pleine propriété du bien. Les parties peuvent cependant décider d’une valeur moindre. Les droits d’enregistrement seront calculés sur la valeur vénale de la pleine propriété (art. 48 du Code des droits d’enregistrement).
Avantages
La société n’est pas limitée à 3%/an en ce qui concerne l’amortissement de l’usufruit. Elle pourra amortir la valeur de l’usufruit sur la durée prévue dans la convention.
La société peut (comme c’était le cas en cas d’acquisition de la pleine propriété) déduire les charges liées à cet immeuble.
Lorsque l’usufruit viendra à échéance, le gérant retrouvera la pleine propriété du bien sans devoir s’acquitter d’une quelconque indemnité ou taxation pour les travaux d’amélioration effectuées par la société durant la durée de l’usufruit.
Il faut cependant préciser, pour ce dernier point, que l’administration fiscale tente de requalifier ces travaux comme étant un avantage en nature. Il convient d’être très prudent avec ce montage et de se faire conseiller.
! Ce résumé très succinct a pour objectif de présenter le mécanisme de scission usufruit-nue-propriété entre une société et son gérant. Chaque situation doit être examinée individuellement. Pour ce faire, il est indispensable de s’entourer de spécialistes (expert-comptable, fiscaliste, notaire…) afin de s’assurer que la convention établie rempliera pleinement les objectifs souhaités et ce, dans le respect de la législation.
